Vaikka kaikki vuokralaiset toivovat, että heidän vuokrasopimuksensa sujuu ilman ongelmia, asiat eivät aina mene näin. Se on valitettavaa, mutta joskus vuokranantaja voi päätyä ylittämään tärkeitä rajoja vuokralaistensa kanssa. Ja kun raja ylitetään, vuokralaisen on osattava saattaa vuokranantajansa vastuuseen rikkomisesta.
Jos vuokranantajasi pakottaa sinut asumaan kauheissa olosuhteissa, voit ilmoittaa niistä Yhdysvaltain talo- ja kaupunkikehitysministeriölle, joka tunnetaan myös nimellä HUD. Jos vuokranantajasi on rikkonut lakia, hänelle voidaan määrätä sakko tai liiketoimintakielto. Jos haluat ilmoittaa huonosta vuokranantajasta, ota yhteyttä moniperheasuntovalituslinjaan maksuttomassa numerossa (800) 685-8470.
Mitä oikeuksia minulla on vuokralaisena?
Vuokranantajat eivät usein tiedä, mihin heidän oikeutensa kiinteistönomistajana päättyvät ja mistä heidän vuokralaisensa oikeudet alkavat. Varmistaakseen, että vuokranantaja noudattaa kaikkia asiaankuuluvia lakeja ja määräyksiä, hänen on tunnettava seuraavat asiat:
- Reilun asumisen laki
- Oikeus hiljaiseen nautintoon
- Asumisoikeus
Mikä on reilun asumisen laki?
The Reilun asumisen laki on olemassa suojelemaan sekä ostajia että vuokralaisia asumiseen liittyvältä syrjinnältä. Tämän lain mukaan suojattuja luokkia on seitsemän : sukupuoli, uskonto, ihonväri, rotu, kansallinen alkuperä, vammaisuus ja perheasema. Jos kuulut johonkin näistä suojatuista luokista, vuokranantaja ei voi kieltäytyä vuokraamasta sinulle sen vuoksi, eikä hän voi vahvistaa erillisiä pätevyyksiä, jotka perustuvat yksinomaan luokitteluusi.
Mikä on oikeus hiljaiseen nautintoon?
Alla Oikeus hiljaiseen nautintoon (RQE) , vuokralaisella on oikeus asua vuokra-asunnossa häiriöttä. Tämä tarkoittaa, että vuokranantaja ei voi yrittää lunastaa vuokra-asuntoa vuokralaisen asuessa. Vuokralaisella on myös oikeus rauhaan ja hiljaisuuteen RQE:n mukaan.
Mikä on asumiskelpoisuustakuu?
Tämän sopimuksen mukaan vuokranantajan on tarjottava asumiskelpoinen vuokrayksikkö. Takuu asumiskelpoisuudesta vaihtelevat osavaltioittain, mutta useimmissa osavaltioissa vuokranantajan on tarjottava kuumaa vettä, putkistoa, palovaroittimia, sähköä, juomavettä ja lämpöä. Lisäksi heidän on varmistettava, että heidän kiinteistönsä täyttää kaikki paikalliset rakennusmääräykset, ja kiinteistössä ei myöskään saa olla tuholaisia.
Jos yksikkösi on asumiskelvottomassa kunnossa, sinun tulee varoittaa vuokranantajaasi ja antaa hänelle mahdollisuus korjata nykyiset ongelmat. Useimmissa tapauksissa vuokranantajalla on 30 päivää aikaa ratkaista ne sen jälkeen, kun hän on saanut tiedon nykyisistä ongelmista, vaikka joissakin asioissa vuokranantajalla voi olla enemmän aikaa vastata.
Mitä vuokranantaja ei voi tehdä (ja yleisiä syitä ilmoittaa vuokranantajasta)
1. Apuohjelmien poistaminen käytöstä
Yksi tapa, jolla vuokranantajat voivat ylittää rajan, on kytkeä sähköt pois päältä yrittääkseen tehdä kiinteistöstä 'elämiskelvottoman'. Tämä tehdään usein viimeisenä yrityksenä pakottaa vuokralainen pois kotoa, mutta monissa tapauksissa vuokranantajan ei tarvitse olla oikeassa tehdä se.
Jos vuokranantaja katkaisee sähköt laskujen jälkeenkin, tilanne on vielä pahempi.
2. Sopimusehtojen muuttaminen ilman suostumusta tai sopimusta
On monta kertaa, että vuokranantajat yrittävät muuttaa 'sopimusta', kun vuokralainen on asunut paikassa jonkin aikaa. Jos sinulle tarjottiin pääsyä uima-altaaseen, pesutupaan tai muihin yleisiin mukavuuksiin, kun allekirjoitit vuokrasopimuksen, sinun tulee säilyttää nämä oikeudet.
3. Vuokralaisen omaisuuden poistaminen
Jos olet koskaan tullut kotiin katsomaan, että kaikki maalliset omaisuutesi on kasattu kotisi edessä olevalle jalkakäytävälle, ymmärrät tuskan. Harva on stressaavampaa asiaa kuin se, että huomaat yhtäkkiä itsesi vailla paikkaa, jossa päätäsi makaa yöllä.
Vuokranantaja voi poistaa vuokralaisen omaisuutta vain, jos siitä on ilmoitettu asianmukaisesti ja jos muodollinen häätö on tapahtunut. Vaikka vuokranantaja on tehnyt kaiken, mitä heiltä vaaditaan, he tarvitsevat silti poliisin sheriffin mukanaan, kun he poistavat sinun omaisuuttasi.
Jos vuokranantaja ei noudata asianmukaisia toimenpiteitä, on mahdollista ryhtyä oikeustoimiin häntä vastaan.
4. Vakuus
Vakuusmaksun pidättäminen ilman selittävää syytä on toinen vuokranantajan häirinnän muoto. Useimmissa vuokrasopimuksissa vakuuden menetyksen muodostavan vahingon tyyppi ja määrä on määritelty selkeästi. Jos näin ei ole, sopimus jättää liikaa tulkinnan varaan.
Vuokranantajan pitäisi pystyä kertomaan tarkalleen, miksi jokin vakuus säilytetään. Ilman tarvittavaa läpinäkyvyyttä ei ole mahdollista tietää, varastaako vuokranantaja vain rahojasi.
Jos epäilet, että vuokranantajasi pidättelee vakuuksiasi paremmasta syystä kuin yksinkertaisesti pitää rahat, on aika soittaa asianajajallesi.
5. Korjausten laiminlyöminen
Joskus vuokranantajat jättävät huomiotta kiinteistön korjauspyynnöt. Tästä voi tulla varsin ongelmallista, varsinkin kun tarvittavat korjaukset ovat vuokranantajan vastuulla. Sillä ei ole oikeastaan väliä mitkä syyt ovat. Kun vuokranantaja laiminlyö tarvittavat korjaukset, se voi olla syy siihen, että saat hänet ongelmiin.
Vuokranantajat, jotka ovat myöhässä ylläpitotehtävistään, saattavat tehdä sen saadakseen vuokralaisensa poistumaan, tai ehkä he eivät yksinkertaisesti välitä siitä, että ongelmat ovat olemassa. Joka tapauksessa on olemassa monia lakeja, jotka suojaavat vuokralaisen oikeuksia, eikä vuokranantajan laiminlyönti ole sallittua.
6. Ilmoittamaton (laiton) maahantulo
Toinen asia, jonka vuokranantajasi voi tehdä joutuakseen vaikeuksiin, on tulla vuokra-asuntosi ilmoittamatta sinulle ennen kuin he pääsevät sisään.
Tulipa vuokranantaja kiinteistöön suorittamaan korjauksia tai tavaroitasi, on olemassa vakiintunut prosessi, jota on noudatettava. Osa tätä prosessia on ilmoittaa vuokralaiselle, että he tulevat sisään.
7. Vuokran korottaminen
Vaikka vuokranantajat voivat joskus nostaa vuokria, on olemassa sääntöjä, jotka säätelevät, kuinka tämä voidaan tehdä. Ensinnäkin vuokrasopimuksessa kerrotaan, mikä on vuokrasumma ja kuinka paljon se voi nousta ajan myötä.
Mikäli sopimus ei kata vuokrakohteen lisähinnankorotuksia, vuokraa ei voi muuttaa ilman sopimusta uudelleen muotoiltua ja uusien allekirjoitusten hankkimista. Vuokranantaja ei saa myöskään mielivaltaisesti nostaa vuokraa esimerkiksi naapurimaiden vuokrahintojen, oikkujen tai inflaation perusteella.
8. Maksut ja lisämaksut
Kuten vuokran korotuksessa, maksujen ja lisämaksujen lisääminen vuokrasopimukseen voi usein aiheuttaa ongelmia vuokranantajalle. Kaikkien vuokraan lisättävien maksujen ja lisämaksujen tulee olla läpinäkyviä.
Tämä tarkoittaa, että vuokranantajan tulee ilmoittaa sinulle kaikista tulevista maksuista ja olla myös valmis esittämään todisteet siitä, että maksut menivät paikkaan, johon ne oli tarkoitettu.
9. Ei hyväksy vuokramaksuja
Toinen yleinen taktiikka, jota monet vuokranantajat käyttävät saadakseen vuokralaiset pois vuokrakohteista, on lopettaa vuokramaksujen hyväksyminen. Tämä käyttäytyminen ei aiheuta vain monia ongelmia vuokralaisille, vaan se voi itse asiassa aiheuttaa lisää ongelmia vuokranantajalle.
Jos vuokranantaja esimerkiksi lopettaa maksujen vastaanottamisen ennen vuokrasopimuksen päättymistä, on vuokralaisella oikeus jäädä asuntoon vuokrasuhteen päättymiseen saakka. Joissakin osavaltioissa vuokralaisilla on vielä vuokrasopimuksen päätyttyäkin oikeus jatkaa vuokransa maksamista ainakin muutaman kuukauden ajan.
Kun vuokranantajat lakkaavat hyväksymästä vuokrasekkejä vuokralaisiltaan, heillä on vaara, että he menevät kuukausia ilman vuokraa ollenkaan.
10. Pakkohäätö
Vaikka pakkohäätöä koskevat lait vaihtelevat paikasta toiseen, häätöä ei saa pakottaa lähes koskaan. Vuokranantajallasi ei ole oikeutta työntää sinua ulos kotoa ilman asianmukaisia prosesseja.
Ensinnäkin vuokranantajan tulee ilmoittaa vuokralaiselle tulevista oikeudellisista toimista. Sitten vuokranantajan on käytävä oikeusjärjestelmän läpi saadakseen laillinen häätöilmoitus. Vaikka kaikki tämä on tehty, vuokranantaja ei voi silti pakottaa vuokralaista kadulle.
Vuokralaiselle ilmoitetaan häätömenettelyn päättymisestä ja tilojen vapautumiselle annetaan aikaraja. Viimeisenä päivänä vuokranantaja voi viedä vuokralaisen tavaroita lainvalvontaviranomaisen kanssa tarkkailemaan.
11. Kuvitteellinen häätö
Kuten pakkohäädöissä, vuokranantajat, jotka suorittavat häätöjä, jotka eivät ole todellisia, voivat joutua moniin vaikeuksiin. Vaikka se ei ole niin yleinen kuin monet muut tämän luettelon ongelmat, vuokranantajat, jotka tarjoavat kuvitteellisia häätöilmoituksia, eivät ole ennenkuulumattomia.
Jos sinut häädetään, vuokranantajan tulee ilmoittaa sinulle asianmukaisia kanavia pitkin. Yksi näistä kanavista ilmoittaa aikomuksesta ja toinen on tuomioistuinten varsinainen häätöilmoitus. Koska häätöilmoituksissa on tapausnumerot, ei ole vaikeaa varmistaa häätöilmoituksen laillisuutta ja aitoutta.
Jos olet epävarma, tarkista aina.
12. Lukkojen vaihtaminen
Samoin kuin pakkohäätöt ja häätöilmoitukset, jotka eivät ole todellisia, myös vuokranantajat ovat vaihtaneet asunnon lukot pitääkseen vuokralaiset poissa.
Vuokranantajat eivät saa tehdä tätä, varsinkaan kun vuokralaisen omaisuutta on vielä sisällä asunnossa. Kuten muissakin tämän kaltaisissa tapauksissa, vuokranantajan on annettava asianmukainen ilmoitus ja laillisten keinojen kautta hankittu paperityö ennen kuin ryhtyy niin radikaaleihin toimenpiteisiin kuin lukkojen vaihtaminen.
13. Ostot
Joillakin alueilla, joilla vuokra-asuntojen kysyntä on suuri ja vuokrahinnat nousevat nopeasti, on melko yleistä, että vuokranantajat yrittävät ostaa vuokralaisen.
Pohjimmiltaan tämä tarkoittaa sitä, että vuokranantaja tarjoaa rahaa vuokralaiselle saadakseen hänet takaisin vuokrasopimuksesta. Menestyessään vuokranantajat tienaavat tulevilta vuokralaisilta enemmän rahaa kuin dollarimäärä, jonka he maksavat ostorahoilla.
Vaikka jotkut vuokraajat voivat olla kunnossa ostaessaan oston ja siirtyessään eteenpäin, monet ajattelevat, ettei vaihtoehtoja ole. Vuokranantajat voivat saada tarjouksensa näyttämään enemmän pakollisilta sopimuksen muutoksilta. Vuokralaiset tuntevat usein olevansa pakotettuja tekemään sopimuksen.
Vuokralaisen harhaanjohtaminen tällaisen halutun tavoitteen saavuttamiseksi on useimmissa tilanteissa laitonta.
14. Uhkailu
Toinen häirinnän muoto, jonka jotkut vuokralaiset kokevat, on vuokranantajansa uhkaava käyttäytyminen. Olipa kyse sitten psykologisesta kiusaamisesta tai julistuksista, joiden mukaan vuokranantaja saattaa ryhtyä negatiivisiin toimiin sinua vastaan, uhkaava käytös ei koskaan ole osa vuokrasopimusta.
Vuokranantaja ei saa missään tapauksessa käyttää voimaa pakottaakseen tahtoaan vuokralaiselle. On olemassa monimutkainen lakijärjestelmä, joka suojaa sekä vuokranantajaa että vuokralaista. Kun jompikumpi osapuoli tarvitsee apua, ongelmat tulee ratkaista normaaleja kanavia pitkin. Kaikki muu voi tarkoittaa ongelmia.
15. Seksuaalinen häirintä
Kuten monella muullakin elämän osa-alueella, seksuaalinen häirintä voi nostaa rumaa päätään vuokratilanteissa. Seksuaalinen häirintä voi esiintyä monessa muodossa ja sen vakavuus voi vaihdella. Tyypistä riippumatta vuokranantaja ei kuitenkaan koskaan saa ylittää vuokralaisen kanssa.
Seksuaalinen häirintä on vakava rikos ja voi johtaa suuriin ongelmiin vuokranantajalle. Jos sinusta tuntuu, että vuokranantajasi ahdistelee sinua seksuaalisesti, sinun tulee ensin nostaa syyte ja tehdä virallinen valitus. Tapauksissa, joissa asioita on vaikea todistaa, dokumentoitujen valitusten kokoelma voi auttaa sinua suojaamaan.
16. Palvelueläimet
Jotkut vuokranantajat ovat saaneet kouristuksen, kun he saavat tietää, että jollakin heidän vuokralaisistaan on koira kotona, joka ei salli lemmikkejä. Ymmärrettävästi niin myös. Loppujen lopuksi vuokranantaja todennäköisesti otti lemmikkieläinten kiellettyjä sääntöjä käyttöön heille tärkeistä syistä.
Palvelueläinten tapauksessa vuokranantajan on kuitenkin oltava mukautuvaisempia. Jokainen palvelukoiraa käyttävä tietää, että heidän eläinavustajalleen tehdään poikkeuksia, eikä vuokranantajalla ole oikeutta kiistää sitä.
Monissa tapauksissa vuokranantajat eivät yksinkertaisesti tiedä eroa palveluseläinten ja lemmikkien välillä. Jos uskot, että näin on sinun tilanteessasi, voi olla hyvä idea keskustella vuokranantajasi kanssa asioista ennen kuin ryhdyt toimenpiteisiin hänen saattamiseksi vaikeuksiin.
Pitäisikö sinun ilmoittaa vuokranantajastasi?
Raportointi HUD:lle
Jos vuokranantaja on syyllistynyt yhteen tai useampaan edellä kuvatuista rikkomuksista, korvauksen hakeminen oikeusjärjestelmän kautta ei ole ainoa asia, mitä sinun tulee tehdä. Jos vuokranantajasi tekee yhteistyötä US Department of Housing and Urban Development (HUD) , on tehtävä raportti tälle osastolle. Vuokranantaja, joka rikkoo lakia samalla kun rikastuu taloudellisesti veronmaksajien rahoittamilla tuilla, saa todennäköisesti sakkoja ja estetään yhteistyöstä liittovaltion hallituksen kanssa.
Raportointi vuokranantajan arvostelusivustoilla
Sinun tulee myös käyttää vuokranantajan arvostelusivustoja kokemustesi jakamiseen, sillä se voi säästää muita joutumasta läpi sinun tilanteessasi. Sivustot pitävät RateMyLandlord on tuhansia yksityiskohtaisia vuokranantajaarvioita ja Openigloo seuraa vuokranantajan rikkomuksia, omaisuuden lutehistoriaa jne. aitojen arvostelujen lisäksi.
Asutko vuokra-alueella?
Joissakin osissa maata vuokravalvontalainsäädäntö säätelee, kuinka paljon vuokranantaja voi veloittaa asunnon vuokraamisesta. Vuokravalvontalainsäädäntö säätelee myös sitä, kuinka häädöt on tarkoitus käsitellä.
Vuokravalvontalainsäädäntö on olemassa, jotta vuokraamisesta tulisi edullisempaa yksityishenkilöille. Mutta koska vuokrat ovat keinotekoisen alhaisia, vuokranantajat eivät yleensä ole motivoituneita korjausten ja kunnossapidon tekemisessä, tai heillä ei ehkä ole varaa tehdä kumpaakaan.
Jos joudut tällaiseen tilanteeseen, etsit todennäköisesti tapaa saada vuokranantajasi vaikeuksiin. Mutta vuokravalvotulla alueella ei valitettavasti voi muuta kuin odottaa, kunnes vuokrasopimus on päättynyt.
Vuokranantajasi ei voi häätää sinua, jos ilmoitat hänestä jollakin tavalla. Vuokranvalvontalakien noudattamiseksi vuokranantajasi on tarjottava vuokrasopimus riippumatta siitä, mitä teit yrittäessään saada heidät vastuuseen.
Vähävaatimuksen nostaminen vuokranantajaasi vastaan
Jos haluat haastaa vuokranantajasi oikeuteen edellä mainituista rikkomuksista, sinun on nostettava kanne vähäisten vaatimusten tuomioistuimessa. Mutta ennen kuin nostat kanteen, sinun on varmistettava, että haastat oikeuteen oikean henkilön tai yhteisön.
Yksityisen vuokranantajan haastaminen oikeuteen vs. kiinteistönhoitoyhtiön haastaminen oikeuteen
Onko vuokranantajasi yksityinen? Jos näin on, haastat heidät suoraan oikeuteen. Jos olet tekemisissä kiinteistönhoitajan kanssa, joka työskentelee kiinteistönhoitoyhtiön puolesta, kiinteistöyhtiö voi myös olla vastuussa isännöitsijän aiheuttamista vahingoista.
Jos aiot haastaa vuokranantajasi oikeuteen, asianajajan palkkaaminen saattaa olla kannattavaa. Ensinnäkin ammattitaitoinen ja kokenut asianajaja pystyisi määrittämään, missä vastuu todennäköisimmin lepää alusta alkaen.
Kuinka prosessi toimii
Kun kanne on nostettu vähäisten vaatimusten tuomioistuimessa, vuokranantajalle ilmoitetaan, että hänet on nostettu oikeuteen, ja heillä on tietty aika vastata kanteeseen. Käytettävä aika vaihtelee osavaltioittain. Useimmissa osavaltioissa se on 30 päivää.
Muista, että et voi käsitellä omaa oikeusjuttuasi. Tässä on toinen esimerkki, jossa asianajajan käyttäminen puolellasi olisi edullista. Tai voit palkata luotettavan ystävän tai paikallisen sheriffin hoitamaan oikeusjutun puolestasi.
Onko vuokranantajan haastaminen oikeuteen sen arvoista?
On joitakin asioita, jotka on otettava huomioon ennen kanteen nostamista. Saatat esimerkiksi hävitä oikeudenkäynnin, mikä tarkoittaa, että olisit käynyt läpi kaikki vaivat ja maksanut paljon rahaa turhasta. Myös vuokranantaja tai kiinteistönhoitoyhtiö voi nostaa kanteen, jolloin joutuisit korvaamaan heille erilaisia asioita, jos menetät.
Tietysti on tilanteita, joissa kanteen nostaminen on täysin välttämätöntä, kuten silloin, kun vuokranantajan piittaamattomuus tai huolimattomuus johtaa vakavaan vammaan. Mutta tilanteessa, jossa vuokranantaja yksinkertaisesti pidättää 100 dollarin vakuuden, on luultavasti parasta pysyä poissa vähäisten vaateiden tuomioistuimesta, hyväksyä menetys, varoittaa muita kokemuksistasi ja jatkaa eteenpäin.
