Jos olet mukana kiinteistökaupassa, monet asiat voivat muuttua koko prosessin aikana. Ensimmäisen neuvottelukierroksen ja määräajan välillä kumpi tahansa osapuoli voi pyytää erilaisia ehtoja.
Kiinteistöuudistus on sitä, kun vanha sopimus vaihdetaan uuteen ehtojen muutosten vuoksi. Koska et voi vain raaputtaa osaa sopimuksesta ja tehdä muutosta, tarvitset laillisen menetelmän. Kiinteistönvälittäjäsi voi auttaa sinua prosessin läpi, ja kiinteistönvälittäjä tarkistaa lopullisen sopimuksen.
Asunnon osto on yksi merkittävimmistä (jos ei suurimmista) hankinnoista, joita koskaan teet. Siksi on tärkeää, että kaikki ankat ovat peräkkäin, kun on kyse tarvittavista paperitöistä. Viimeinen asia, jonka haluat, on, että sopimuksesi kaatuu epäselvien ehtojen vuoksi.
Mikä on Novation?
Lyhyesti sanottuna novaatio on oikeudellinen termi, joka kuvaa velvoitteen tai osapuolen vaihtamista toiseen. Sen sijaan, että vain lisättäisiin tai muuttaisi olemassa olevaa sopimusta, uudistus korvaa vanhan sopimuksen uudella laillisella sopimuksella. Uudistus edellyttää voimassa olevaa entistä sopimusta, kaikkien osapuolten yhteistä sopimusta ja alkuperäisen sopimuksen irtisanomista.
Uudistuminen voi tapahtua missä tahansa, missä syntyy voimassa olevia sopimuksia rahoitusmarkkinoilta, yrityksen ostoon ja myyntiin, kiinteistöihin.
Mitä Novation on kiinteistöalalla?
Ensinnäkin on tärkeää ymmärtää, että vain siksi, että tarvitset uudistuksen, ei tarkoita, että kiinteistökauppasi olisi vaarassa. Sen sijaan se on päinvastoin - uudistus suojaa sinua sopimukseen liittyviltä sekaannuksilta.
Kun teet tarjouksen (tai hyväksyt tarjouksen) kiinteistöstä, tarvitset kirjallisen sopimuksen. Sinun kiinteistövälittäjä varmistaa, että kaikki ostajan ja myyjän ehdot sisältyvät tähän sopimukseen. Sitten sekä ostaja että myyjä tarkistavat sopimuksen ja allekirjoittavat sen sopimuksen sinetöimiseksi.
Kiinteistöasianajaja tarkistaa allekirjoitetun sopimuksen varmistaakseen, että kaikki on kunnossa. Alkuperäisen sopimuksen allekirjoittamisen ja kodin lopullisen sulkemisen välillä on kuitenkin usein pitkä tie.
Ja kuten sanonta kuuluu, mitä tahansa voi tapahtua. Siksi ei ole harvinaista, että kumpikaan osapuoli lopulta pyytää muutoksia ennen maaliviivaa.
Kun näin tapahtuu, agentti tekee kokonaan uuden sopimuksen, joka mitätöi entisen sopimuksen. Kaikki osapuolet katsovat ja allekirjoittavat uuden asiakirjan. Sitten kiinteistöasianajajan on tarkistettava tämä hiljattain allekirjoitettu sopimus.
Uudistuksen tyypit kiinteistöalalla
Kiinteistöjen uudistamisessa on kolme päämuotoa, jotka on hyvä tietää. Nämä ovat seuraavat:
Esimerkkejä uudistamisesta kiinteistöalalla
Onneksi uudistukset asuntokaupoissa ovat jokseenkin helppoja käsitellä, koska ne ovat tyypillisesti vain ostajan ja myyjän välisiä. Joissakin tapauksissa mukana voi olla kolmas osapuoli, kuten pankki tai asuntolainayhtiö. Asiat voivat muuttua hieman haastavammiksi näissä tilanteissa, mutta hyvä agentti voi auttaa etenemään sujuvasti.
Tarvitset uudistuksen aina, kun joku haluaa muuttaa alkuperäisen sopimuksen ehtoja, oli se kuinka suuri tai pieni tahansa. Lisäksi suulliset sopimukset eivät kestä pitkällä aikavälillä. Vaikka molemmat osapuolet suostuisivat muutokseen, on välttämätöntä, että sinulla on kirjallinen sopimus.
Pelkästään sen ravisteleminen tekemättä uutta kirjallista sopimusta ei ole riittävä todiste tai tuki myöhemmille kiistoille. Siksi sinun on hankittava uudistus.
Tässä on muutamia esimerkkejä yleisimmistä tilanteista, jotka vaatisivat uudistuksen a Kiinteistöt sopimus.
1. Kotitarkastus paljastaa ongelmia
Jos olet ostamassa uutta kotia, on viisasta hankkia a kodin tarkastus varmistaakseen, että kaikki toimii oikein. Vaikka myyjien oletetaan paljastavan kaikki omaisuutta koskevat ongelmat, joskus asioita ilmenee. Jos tarkastuksessa paljastuu suuri ja kallis ongelma, sinun kannattaa muuttaa alkuperäistä sopimusta.
Tietysti monet asiat riippuvat alkuperäisen sopimuksen sanamuodosta. Mutta yleensä voit tehdä joitain valintoja, kun kodin tarkastus menee pieleen.
Kuvittele esimerkiksi, että kotitarkastus paljastaa merkittävän ongelman, kuten homeen. Ilmeisesti et halua muuttaa homeeseen, mutta et ehkä ole valmis kävelemään pois. Sen sijaan voit pyytää myyjiä korjaamaan ongelman, maksamaan ongelmasta tai voit lopettaa kaupan.
Jos päätät pyytää muutoksia tai myyjät maksamaan korjaukset, on aika neuvotella uudelleen. Tämän jälkeen ehdotat pyyntöäsi myyjän edustajalle; jos myyjä hyväksyy, agentti tekee uuden sopimuksen.
Tämä uusi sopimus sisältää kaikki uudet ehdot yksityiskohtaisesti. Sitten sinä ja myyjä tarkastelette ja allekirjoitatte uuden sopimuksen, mikä mitätöi vanhan.
2. Hintamuutokset
Yllä olevassa esimerkissä myyjät voivat alentaa listahintaa, jos he eivät suostu korjaamaan ongelmaa. Uusi hinta (syistä riippumatta) edellyttää uuden sopimuksen tekemistä. Jälleen kerran kaikki osapuolet tarkistavat muutokset, allekirjoittavat, jos ovat samaa mieltä, ja sopimus etenee.
Toinen esimerkki mahdollisesta hinnanmuutoksesta johtuisi arvioon liittyvistä ongelmista. Jos arvio tulee takaisin listahintaa alhaisemmalla arvolla, tämä voi olla pulma. Lainanantajasi ei välttämättä ole halukas lainaamaan sinulle enemmän kuin asunnon arvo on.
Riippuen kuitenkin siitä, kuinka innokkaasti myyjät myyvät, he saattavat sopia hinnan alentamisesta. Siksi tarvitset uuden sopimuksen uuden hinnan ja mahdollisten uusien ehtojen määrittelemiseksi. Toinen mahdollisuus on, että myyjät ovat eri mieltä arvioinnista ja päättävät maksaa uuden.
Jos näin tapahtuu, se saattaa siirtää sulkemispäivääsi, mikä on toinen syy uudistamiseen. (Tästä lisää myöhemmin).
3. Muutos sulkemiskuluissa
Listahinnan muutoksen tapaan, jos sulkemiskustannukset tai muut ehdot muuttuvat, tarvitset uuden sopimuksen. Sillä ei ole väliä miksi tai kuka soittaa, kaikki poikkeamat alkuperäisistä ehdoista edellyttävät uuden kirjallisen sopimuksen tekemistä.
Sulkemiskustannusten määrä voi muuttua tai niiden maksaja voi muuttua. Esimerkiksi havaittuaan ongelmia kodin tarkastuksessa myyjä saattaa suostua kattamaan sulkemiskustannukset.
Tässä tapauksessa, vaikka sulkemiskustannusten määrä on sama, tarvitset silti uuden sopimuksen.
4. Osapuolten nimet muuttuvat
Jos kaupan osallisissa tapahtuu muutoksia, tarvitset uudistuksen. Esimerkiksi a aviopari ostaa asunnon mutta päättää sitten lisätä sopimukseen vain toisen puolison nimen. Pitäisi tehdä uusi sopimus, jossa on vain puolison nimi.
5. Sulkemispäivä muuttuu
Tarvitset myös uudistuksen, jos sulkemispäivä jostain syystä muuttuu. Ei ole ennenkuulumatonta, että sulkemispäivä kohoaa tai joutuu todennäköisemmin lykkäämään. Kodin tarkastuksiin, rahoitukseen ja arviointiin liittyvät ongelmat voivat viivästyttää sulkemista.
Myös paperityöt voivat katketa, tai jommallakummalla osapuolista voi olla hätä. Riippumatta syystä, jos alkuperäisen sopimuksen päättymispäivä muuttuu, tarvitset aivan uuden sopimuksen.
Mitä tapahtuu vanhalle sopimukselle uudistuksen kanssa?
Jos olet huolissasi siitä, että vanha sopimus voi tulla takaisin kummittelemaan sinua, älä ole. Uudistus korvaa entisen sopimuksen täysin uudella kirjallisella sopimuksella. Tämä tarkoittaa, että alkuperäinen sopimus mitätöityy.
Entinen sopimus ei enää tarjoa pätevää todistetta sopimuksesta. Jos molemmat osapuolet päättävät uudistuksen jälkeen palata entiseen, tarvitset silti uuden sopimuksen. Et voi vain käyttää vanhaa.
Aiheeseen liittyviä kysymyksiä
Mitä eroa on uudistamisella ja luovutuksella kiinteistöalalla?
Toisin kuin uudistus, toimeksianto ei korvaa alkuperäistä sopimusta. Sen sijaan se siirtää yhden osapuolen oikeudet ja edut jollekin toiselle. Alkuperäinen osapuoli (luovuttaja) kantaa edelleen alkuperäisen sopimuksen taakkaa, mutta edut menevät siirronsaajalle.
Tässä tilanteessa, jos luovuttaja ei noudata sopimuksen päättymistä, siirronsaaja voi asettaa hänet vastuuseen. Alkuperäinen sopimus on edelleen voimassa ja täytäntöönpanokelpoinen. Uudistuksessa, kuten keskusteltiin, aivan uusi sopimus korvaa vanhan.
Mitä on irtisanominen kiinteistöalalla?
Kun irtisanoat kiinteistösopimuksen, voit vetäytyä kaupasta useista syistä. Irtisanominen asettaa sinut samaan paikkaan, jossa olit ennen sopimuksen allekirjoittamista. Voit halutessasi irtisanoa, jos et ymmärtänyt ehtoja allekirjoittaessasi, jos muutit mielesi jälkeenpäin. Kuitenkin, onko sinulla lupa irtisanoa sopimus, riippuu erityisistä olosuhteista.
Ovatko uudistukset vain kiinteistöasia?
Novaatioita käytetään yleisesti kiinteistöissä sekä asunto- että liiketoimissa. Ne eivät kuitenkaan ole pelkästään kiinteistökauppoja.Uudistuksia tarvitaan myös yrityskaupoissa, fuusioissa, yritysostoissa ja muissa vastaavissa liiketoimissa. Periaatteessa aina kun sopimuksen ehdot muuttuvat, uudistuksesta tulee todennäköinen todellisuus.
