Talon ostaminen on pitkälti monimutkainen prosessi, ja monet tekijät vaikuttavat ostajan kykyyn päättää osto. Tyypillisesti mahdolliset asunnonostajat keskittyvät kiinteistöjä etsiessään talon ominaisuuksiin, kuten neliöihin, huoneen kokoon ja pihatilaan. Kiinteistössä tai sen vieressä olevat tekijät voivat kuitenkin vaikuttaa suoraan ostosopimukseesi ja aiheuttaa kompastuskiviä omistukseen.
Suurin osa ostajistatilaa kotitarkastusjotta he voivat arvioida päärakenteen ja asuinalueiden kunnon. Itse maan ja kiinteistöjen kartoitus antaa kuitenkin paljon selkeämmän kuvan siitä, mitä aiot ostaa. Unelmakotiisi voi sisältyä kiinteistöjen loukkauksia, jotka voivat vaikuttaa haluusi tai kykyysi jatkaa asunnon ostoprosessia.
Joskus rakenteet voivat ulottua kiinteistöjen rajojen ulkopuolelle naapurialueelle. Näillä loukkauksilla ei ole fyysistä yhteyttä, mutta niiden esiintyminen voi vaikuttaa tiettyihin kauppasopimukseen liittyviin ehtoihin. Sinun tulisi tutkia joitakin tärkeitä asioita koskien oikeudellisia seurauksia, joita loukkaukset voivat aiheuttaa ostajalle tarjouksen tekemiselle.
Jos olet muuttamassa ja harkitset muuttoyrityksen palkkaamista, saatat ihmetellä Kuinka kauan muuttajien kuorma-auton lastaamiseen kestää .
Mikä on tunkeutuminen?
Loukkaus on mikä tahansa tunkeutuminen kiinteistön laillisilta rajoilla viereisen kiinteistön laillisten rajojen yli. Loukkaaminen erotetaan oikeudellisesti tunkeutumisesta keskittymällä kiinteistön omistamiseen kiinteistön käyttöön. Esimerkkejä ovat puu, vajaa tai kodin lisäys, joka ulottuu viereisen kiinteistölinjan ohi.
Koska kiinteistölinjat eivät ole niin tiukasti segmentoituja todellisessa tilassa kuin ne ovat mittauskartoissa, tunkeutuminen voi tapahtua helposti ja tahattomasti. Tämä voi johtaa oikeudellisiin ja taloudellisiin rasitteisiin, joita asunnonomistaja tai potentiaalinen ostaja ei ennakoi. Huomattava tunkeutuminen voi mahdollisesti tehdä kiinteistön myyntikelvottomaksi ja lopulta myyntikelvottomaksi.
Loukkaukset voivat olla henkilökohtaista haittaa, mutta mikä tärkeintä, ne voivat aiheuttaa sekaannusta tonttien välisistä todellisista rajoista. Ne voivat loukata mitä tahansa suunniteltua pitkäaikaista remonttia, sallia ei-toivotut tunkeutumiset tai osoittautua silmiä arveltaviksi. Lisäksi ne voivat rasittaa ja pahentaa naapurisuhteita.
Kuinka tunnistat tunkeutumisen?
Ensimmäinen askel tiettyyn omaisuuteen kohdistuvan tunkeutumisen tunnistamisessa on pääsy suhteellisiin julkisiin tietueisiin. Paikallisella arvioijan toimistollasi tulee olla kopiot kiinteistöasiakirjoista tai maanmittauksista, joissa määritetään pinta-ala, tontin koko ja rajaviivat. Nämä asiakirjat antavat lähtökohdan, varsinkin jos dokumentaatio on ajan tasalla.
Jopa olemassa olevilla asiakirjoilla varustettuna, se on hyvä idea tilaa maanmittaus vahvistusta varten. Tutkimuksella selvitetään, missä rajat kyseisen maan välillä ja ympärillä ovat. He huomauttavat myös mahdollisista helpotuksista, jotka ovat rajoitetun käytön mukavuusrajoituksia sinun ja naapurisi välillä.
Usein naapurikiinteistön omistajien kesken sovitaan rajoituksista ja rajoituksista. Tällaiset vain suulliset sopimukset voivat aiheuttaa potentiaaliselle ostajalle oikeudellisia ristiriitoja oikeudenmukaisesta markkinahinnasta ja vakuutuskuluista. Laillisesti määritellyt rajat auttavat ratkaisemaan omistukseen ja omistusoikeuksiin liittyviä kysymyksiä ja selkeyttävät myytävän maan.
Miten tunkeutuminen vaikuttaa ostoprosessiin?
Yksi suuri huolenaihe tunkeutumisessa on, kuinka se vaikuttaa vakuutusvastuuseesi ja kustannuksiisi. Naapurin uhkaava appelsiinipuu saattaa olla toivottava ominaisuus, jota et välitä pitää takapihallasi. Kaatuneen raajan aiheuttamat vahingot voivat kuitenkin johtaa siihen, että olet vastuussa heidän puunsa vahingoista ja rasittaa kotivakuutustasi.
Tunkeutuminen voi myös vaikuttaa kielteisesti kiinteistösi jälleenmyyntiarvoon. Tuleva ostaja ei ehkä ole yhtä tyytyväinen kuin sinä, jos naapurin aita ulottuu hänen omaisuuteensa. Päinvastoin, tunkeutumisen salliminen voi lisätä huomattavasti vakuutuskustannuksia sekä nimikkeelle että itse loukkaavalle rakenteelle.
Tunkeutumiseen liittyvät taloudelliset rasitteet voivat mahdollisesti heikentää kiinteistön houkuttelevuutta ostajille. Vakuutuksen lisäkustannukset myyjän hinnan lisäksi voivat saada ostajat harkitsemaan myyntiä. Nämä liittyvät päänsäryt voivat saada ostajat alentamaan ostotarjoustaan tai peruuttamaan sen kokonaan.
Mitä vaiheita ostaminen edellyttää tunkeutumisen alaisena?
Osavaltiosta ja sen omaisuutta koskevista laeista riippuen suurin osa omaisuuden loukkauksista on kiinteistön myyjällä. Myyjän on kerrottava mahdollisista loukkauksista mahdollisille ostajille ja varmistettava panoskysely niiden vahvistamiseksi. Tarkkojen laillisten rajojen tarjoaminen on ratkaisevan tärkeää, koska se vaikuttaa ostajan omistusoikeusvakuutuskustannuksiin ja asuntolainakelpoisuuteen lainanantajan kanssa.
Ostaja voi sitten sallia loukkaukset tai pyytää myyjää korjaamaan ne ennen sopimuksen tekemistä. Loukkausten salliminen hyväksyy kaikki niihin liittyvät kulut, kuten vastuuvakuutuksen tunkeutumisen varalta tai ylimääräiset kiinteistöverot. Se tarkoittaa myös vähemmän kiinteistöjen sopeuttamista tai peruskorjausta ja ymmärrystä naapurin kanssa tunkeutuvan kiinteistön suhteen.
Jos ostaja ei halua ottaa loukkausta ja sen seurauksia, myyjän on korjattava se. Heidän on otettava yhteyttä naapuriomistajiin siirtääkseen tai purkaakseen häiritsevän ominaisuuden. Jos asioita ei korjata tyydyttävästi, ostaja voi vapautua velvollisuudesta jatkaa neuvotteluja myyjän kanssa.
Kuka hoitaa tunkeutumisprosessin?
Tunkeutumisongelman ratkaiseminen riippuu suuresti tunkeutumisen vakavuudesta. Yksinkertainen keskustelu voi ratkaista niinkin vähäisen asian kuin umpeen kasvanut puutarha tai ylivetoinen aita. Suuri tunkeutuminen voi kuitenkin osoittautua monimutkaisemmaksi ja vaatia oikeustoimia omaisuuden uudelleenarvioinnin ja siviilikanteiden kautta.
Ensisijainen henkilö loukkauksen selvittämisessä on kiinteistötetsikko. Koska maanmittaus on avainasemassa määritettäessä, missä rajat ovat, tarvitset ammattilaisen arvioinnin. Kiinteistön panoskartoitus määrittelee selkeästi kiinteistön rajat ja tunkeutumisen laajuuden.
Jos jatkat ostoprosessia, useiden muiden asiantuntijoiden on punnittava asiaa. Vakuutusasiamies ja asuntoluotonantaja vaikuttavat rahoitukseen ja vastuuseen. Tarvitset myös asianajajan kiinteistösopimusten laatimiseen tai kiinteistöjen poisto- tai rauhanturvasopimuksiin liittyvien konfliktien tai neuvottelujen käsittelyyn.
Mahdolliset torjuntakeinot
Yksinkertaisin ratkaisu kiinteistön loukkaukseen on keskustella naapurisi kanssa ja sopia ratkaisusta. Yksinkertaiset loukkaukset, kuten puu, aita tai puutarha, on helppo korjata siirtämällä tai poistamalla ulkoneva osa. Kiinteitä rakenteita ja lisäosia voi olla vaikeampi korjata, mutta voit ratkaista ongelmat rauhallisella, sivistyneellä keskustelulla.
Jos kiinteistön raivaaminen ei ole mahdollista tai sovittavissa, naapuriosapuolet voivat tehdä rahoitussopimuksen tunkeutuneesta maasta. Puuttuva osapuoli voi vuokrata tai ostaa kyseisen maa-alueen kiinteistön omistajalta. Tämä antaa molemmille osapuolille mahdollisuuden osallistua tunkeutumisen synnyttämiin taloudellisiin vastuisiin.
Mikäli naapuriosapuolet eivät pääse yksimielisyyteen, puolueeton kolmas osapuoli voi auttaa heitä tilanteen sovittelussa. Kolmannen osapuolen neuvottelija voi auttaa määrittelemään ehdot, jotka hyödyttävät molempia osapuolia ilman laillisia kanavia. Kallis ja aikaa vievä kiinteistöoikeudenkäynti on viimeinen keino ratkaisuprosessissa ja voi aiheuttaa vihamielisyyttä naapureiden välillä.
Tunkeutumisen poistaminen
Jos ostaja vaatii, myyjän on selvitettävä kaikki loukkaukset ennen kiinteistön myyntineuvottelujen aloittamista. Tämä voi osoittautua pitkäksi ja ikäväksi prosessiksi, mutta myyjä voi ryhtyä toimiin tilanteen korjaamiseksi. Myyjälle on erityisen hyödyllistä tarjota ostajalle maasopimusta myynnin helpottamiseksi.
Kun myyjä on saanut panostetun rajatutkimuksen, myyjällä on laillinen oikeus poistaa loukkaava tunkeutuminen. Kohteliaisuuden vuoksi myyjän tulee ottaa yhteyttä naapurustoon ennen purkamisen tai purkamisen aloittamista. Itse asiassa jotkut osavaltion lait voivat vaatia sitä.
Myyjällä on myös oikeus pyytää naapuria purkamaan tai siirtämään tunkeutumisen. Hyvällä tuurilla tämä prosessi sujuu ilman vastustusta, ja myynti voi jatkua.
On todennäköistä, että vain tuomari voi ratkaista tunkeutumiskiistan. Jos myyjä joutuu viemään asian oikeuteen, tuomion odottaminen voi viivästyttää tai keskeyttää myynnin. Jos kauppa epäonnistuu, myyjän on vielä ratkaistava tunkeutuminen ja ilmoitettava kaikki yksityiskohdat tulevaisuuden näkymille.
Aiheeseen liittyviä kysymyksiä
Kuinka lähelle kiinteistölinjaa voin rakentaa?
Läheisyysvaatimukset vaihtelevat osavaltioittain ja riippuvat rakennus- ja palomääräysten rajoituksista. Ne vaikuttavat myös rakenteen suunniteltuun korkeuteen ja voivat sisältää sen käyttötarkoituksen ja kaavoitusrajoitukset. Sivu- ja takapihan rakentamisen yleinen ohje on kolmen metrin päässä kiinteistölinjasta, mutta tarkista aina ensin.
Tarvitsenko luvan tunkeutumiseen?
Loukkauslupa on tyypillisesti tarkoitettu kiinteistön rajojen välisen etuoikeuden käyttöön – toisin sanoen ajoradalle. Tienkäyttö ei yleensä koske kiinteistöjen myyntiä, joten lupaa ei pitäisi tarvita. On kuitenkin parasta tarkistaa osavaltiosi lakeja ja kiinteistökoodeja varmistaaksesi, tarvitsetko sitä rakenteen poistamiseen.
Mitä omistusoikeusvakuutus kattaa?
Perusomistusvakuutus suojaa ostajaa omistusoikeusvaatimuksilta ja turvaa vakuutuksenottajan sijoituksen kiinteistöön. Lisämerkinnät voivat suojata kaikilta aikaisemmista peruskorjauksista johtuvilta panttioikeuksilta ja maanmittauksella tuetuilta rajavaatimuksilta. Omistusoikeusvakuutus ei kuitenkaan kata tulevia vääristyneitä järjestelmiä kiinteistösi tietämättään kiinnittämiseksi.
